La S-9, contado entero: qué pedimos, qué se negoció y en qué punto está
Qué es la S-9, por qué dijimos que ahí no, qué propusimos, qué se acordó con el Gobierno de Aragón y por qué sigue sin resolverse. Es largo, porque el asunto lo es. Al final sabréis exactamente lo mismo que sabemos nosotros.
Lo esencial, en treinta segundos
- Nunca nos opusimos a las viviendas. Nos opusimos a que se hicieran en la S-9, una parcela de equipamientos en la parte baja del barrio, atravesada por la curva de ruido de los aviones y en la que se quería levantar casi el triple de su propia superficie.
- De la negociación del 7 de septiembre salió una alternativa: la E-11. Cuatro veces más grande, veinte metros más alta, vacía y sin ningún destino documentado.
- El 8 de septiembre el Gobierno de Aragón se comprometió por escrito a impulsar el traslado.
- El 15 de septiembre el procedimiento se suspendió una semana porque otra asociación de vecinos pidió que las viviendas se queden en la S-9. Esa semana ya venció y seguimos sin decisión firme.
- Falta lo principal: el compromiso cubre sacar la vivienda de la S-9, pero no dice qué será la S-9 después.
Qué es la S-9
Al diseñar Arcosur, el planeamiento reservó parcelas para lo que un barrio necesita y no son viviendas: los equipamientos. Colegios e institutos, centros de salud, bibliotecas, centros cívicos, polideportivos y zonas deportivas, áreas infantiles, zonas verdes, centros de mayores, salas de estudio. No se pueden poner en cualquier sitio: van en parcelas marcadas para eso.
La S-9 es una de ellas: equipamiento social (ESo) 89.134, en la zona ya habitada del barrio.
En 2026 se planteó destinarla a unas 400 viviendas de alquiler asequible, cediendo la parcela del Ayuntamiento al Gobierno de Aragón.
No nos opusimos a las viviendas. Nos opusimos a que se hicieran ahí. Toda esta historia va de esa diferencia.
Por qué ahí no. Los problemas, uno a uno
Ninguno es opinión nuestra. Cada uno tiene detrás un documento.
2.1 · El ruido de los aviones
Arcosur está bajo el cono de aproximación del aeropuerto. Eso se dibuja en el plano como curvas de ruido, las isolíneas NEF.
El artículo 5.4.2 de las Normas del Plan Parcial establece que, en las parcelas de equipamiento social, la parte que queda dentro del bulbo de 32,50 NEF no puede albergar uso residencial comunitario.
Medimos sobre el plano de calificación del PGOU vigente:
El estudio de ruido de la modificación n.º 2 del Plan Parcial es aún más estricto: el 47,5 % de la parcela no admitiría uso residencial comunitario. Y respecto del bulbo NEF 30, más amplio, la S-9 queda íntegramente dentro, lo que afecta a usos sanitarios y docentes.
La parcela E-23 (89.116), antes S-12, fue recalificada en 2022 y quedó limitada a patios, pistas y aparcamiento precisamente por la isolínea NEF 30. No es teoría: ya ha pasado en este barrio.
2.2 · El agua, y por qué no se arregla con una obra
La S-9 está en la parte baja del sector. Esa es su condición permanente, no un defecto que se repare: el agua de lluvia baja hacia allí por gravedad, y seguirá bajando.
El Estudio de Riesgos Naturales incorporado a la Memoria del Plan General en 1998 identificó esa zona como área de acumulación de agua. En agosto de 2026, José Luis Simón Gómez, catedrático del Departamento de Ciencias de la Tierra de la Universidad de Zaragoza y autor de aquel estudio, nos lo confirmó por escrito en un informe firmado. Una parte de la parcela quedó bajo unos dos metros de agua durante veinte o treinta días en un episodio de alrededor de 1950, y en 1996 el agua llegó a 0,4 metros. Son episodios con periodos de recurrencia de varias décadas.
Y su conclusión va más allá de lo que nosotros pedíamos. La S-9, dice, «debería mantener su calificación de suelo urbano destinado sólo a equipamientos y servicios», «habría de descartarse un cambio a uso residencial» así como la excavación de sótanos, y cualquier modificación del uso urbanístico «debería ir precedida de estudios hidrológicos de detalle que permitan zonificar con mayor precisión el peligro de inundación».
Y el propio Ayuntamiento lo reconoce. En su informe del Servicio Técnico de Planeamiento y Rehabilitación de 9 de enero de 2026 consta que «existen indicios de acumulación de agua en el entorno de esta parcela en episodios de lluvias de cierta magnitud» y que el canal previsto para resolverlo «está pendiente de ejecutar en otra fase de urbanización».
Ese canal, se ejecute cuando se ejecute, no cambia la cota del terreno ni el ruido de los aviones ni la edificabilidad de la parcela. Una canalización gestiona el agua que baja; no convierte la parte baja del sector en el mejor sitio para levantar 400 viviendas, ni devuelve al barrio la reserva de equipamientos que perdería.
«Si decís que ahí no se puede construir por el agua, ¿por qué sí una dotación?»
Porque no es lo mismo. Nunca hemos dicho que ahí no se pueda poner nada: hemos dicho que ahí no se deben levantar 400 viviendas con sus sótanos.
Lo que el catedrático desaconseja es muy concreto: la edificación y la excavación de sótanos. Una zona ajardinada con área infantil y un gimnasio al aire libre no excava sótanos, no tiene estructura que proteger y no tiene a nadie durmiendo dentro. Si un día el agua baja con fuerza, se moja un parque. No se inunda un garaje con cuatrocientas familias encima.
Y no hay que imaginárselo, porque ya está ocurriendo al lado: en esa misma franja baja del barrio conviven hoy con el agua el parque Libro de la Selva y el campo de golf. Son exactamente los usos que esa cota admite sin poner en riesgo ni estructuras ni personas. La S-9 puede ser el siguiente.
Nuestra posición no es «arreglad el drenaje y construid». Es que hay una parcela mejor, más alta, más grande y sin estos condicionantes, y que la S-9 debe seguir siendo lo que el plan dice que es. La Junta
2.3 · La edificabilidad
La S-9 mide 11.203,76 m². La operación planteaba levantar en ella unos 33.500 m² edificables, según consta en el propio expediente municipal: casi el triple de la superficie de la parcela. Encajarlo exigiría modificar el planeamiento, con exposición pública, alegaciones y meses de trámite.
2.4 · La luz
Este es el apartado más fácil de comprobar de todo el artículo, porque no hay que interpretar nada: está preguntado y contestado por escrito dentro del expediente municipal de la cesión, el 0058484/2025.
Lo que el Ayuntamiento preguntó
El 12 de septiembre de 2025 el Servicio de Suelo y Vivienda pasó el asunto al Servicio de Ingeniería de Desarrollo Urbano con una pregunta muy concreta: si en la parcela de Arcosur «existen o no los servicios adecuados y suficientes tanto para su consideración como para abastecer el uso de vivienda dotacional en la intensidad propuesta», que el propio escrito cifra en 33.500 m² de edificabilidad y 400 viviendas.
No fue una pregunta de oficio. La había pedido antes la propia arquitecta municipal, en su informe de 8 de agosto de 2025, donde avisaba de que sería «recomendable la solicitud de informe al departamento competente en el que se confirme la existencia de todos los servicios en funcionamiento necesarios para la consideración de solar». Es decir: se preguntó para acreditar que la S-9 era un solar, que es lo que la normativa exige antes de poder edificar.
Lo que el Servicio de Ingeniería contestó
El 7 de noviembre de 2025, firmado por el Jefe del Servicio y por el Jefe de la Unidad Técnica:
«La Parcela ESo(PU) 89.134 (Parcela S09 del Plan Parcial del Sector 89/3 Arcosur), tiene asignada una potencia de 275'74 kW por lo que según previsión de cálculo es también insuficiente para las 400 viviendas estimadas.»
Y no se queda en la frase: adjunta el cálculo. Para 400 viviendas la suma da 2.072.576 W, el centro de transformación necesario 1.243.545,60 W y, con el factor de potencia, 1.206,24 kVA.
La palabra «también» no es casual: el mismo informe dice lo mismo de las dos parcelas de Parque Venecia que iban en la misma operación, con 143 kW cada una, «insuficiente para las 100 viviendas por parcela». Y añade que el resto de servicios urbanísticos «deben resolverse mediante acometidas».
El Ayuntamiento pidió ese informe para confirmar que la parcela tenía los servicios necesarios. Le contestaron que no los tiene. Y el expediente siguió adelante igual.
Mientras tanto, el documento con el que se ofrecían los suelos, el llamado «SUELOS LOTE 4», los presentaba así: «Con una excelente ubicación, a la entrada del Sector. Y con toda la urbanización ya ejecutada.»
Y seamos justos: no decimos que en la E-11 no haya que reforzar nada. No conocemos la potencia que tiene asignada, y lo más probable es que también necesite obra. Lo que cambia no es si hay que hacerla, sino por dónde se entra a hacerla.
La S-9 no tiene por dónde. Está rodeada de calles terminadas y de viviendas ocupadas: Peine del Viento, Salomón y la Reina de Saba. Reforzar la red ahí significa abrir la calle a vecinos que ya viven en ella.
La E-11 sí tiene. Es una franja larga con dos caras muy distintas. Por el norte da al Paseo de los Arqueros, que está urbanizado y con edificios, igual que la S-9. Pero por el sur linda con la Z-40, sobre terreno libre: por ese lado se puede entrar y dimensionar la red sin tocar la parte urbanizada. Y no es casualidad que sea por ahí: el propio Plan Parcial situó la subestación eléctrica del sector en la parcela de servicios e infraestructuras del sur, junto al Cuarto Cinturón. La electricidad entra a Arcosur por esa misma franja.
¿Y por qué sabemos lo de la S-9 y no lo de la E-11? Porque ese informe existe solo porque alguien abrió un procedimiento sobre la S-9. Sobre la E-11 no hay procedimiento abierto, así que no hay informe que pedir. El día que el traslado se confirme, ese mismo cálculo habrá que hacerlo allí. Y nos parece bien que se haga: es exactamente lo que pedimos que se hiciera aquí.
Sea como sea, conviene saber quién lo paga, porque si lo asume la promoción pública, lo paga el conjunto de los contribuyentes.
Lo que pedimos, que nunca fue «no»
Desde el primer escrito pedimos dos cosas a la vez, siempre juntas:
- Que las viviendas se hagan. Hacen falta, y sobre todo para los jóvenes del barrio.
- Que se hagan donde no nazcan con problemas, y que la S-9 conserve su destino dotacional.
La reunión del 7 de septiembre
El 7 de septiembre de 2026 nos sentamos con el Consejero de Fomento y Vivienda y con el Director General de Urbanismo y Ordenación del Territorio. Hora y media.
Expusimos los problemas con los documentos delante. Y la conversación se movió.
No fuimos a protestar: fuimos con los informes técnicos y con una alternativa cerrada. Llevábamos una propuesta sobre cinco parcelas municipales ya calificadas de residencial, entre ellas las C-67 y C-68, que en ese momento estaban en licitación. Entre todas cubrían de sobra las 400 viviendas y, sobre todo, ninguna exigía cambiar el uso de nada: era suelo de vivienda, para hacer vivienda. Ni modificación de planeamiento, ni exposición pública, ni meses de trámite.
El Consejero de Fomento y Vivienda las desestimó en el acto. La única explicación que dio fue que el plan que ellos manejan es solo sobre suelo dotacional.
Dicho de otro modo: el problema no era que nuestra alternativa no funcionase. Era que su programa solo miraba a las parcelas de equipamientos.
Después se puso sobre la mesa la parcela E-9 (89.103), de 12.007 m². Dijimos que no, y explicamos por qué: es una parcela de tamaño medio, bien situada y muy útil para el barrio, del tipo de las que harían falta para un instituto independiente o para otras dotaciones que Arcosur todavía no tiene. Cambiar un problema por otro no resuelve nada.
Fue entonces cuando apareció la E-11. Y aquí conviene ser transparentes: nosotros llevábamos los deberes hechos. Habíamos estudiado el inventario completo de parcelas del sector, sabíamos exactamente qué era la E-11, cuánto medía, en qué cota estaba, cuánto le afectaba el ruido y, sobre todo, que no existía ninguna planificación sobre ella.
Y no nos limitamos a decir que sí. Pusimos condiciones, que son las mismas que seguimos manteniendo: que, siendo una parcela tan grande, de salir adelante se complementara con dotaciones para el barrio, que se ajardinara una parte con zona infantil, y que se ampliara la zona de aparcamiento, porque la falta de transporte público obliga a muchas familias a tener dos coches. Este último punto nos lo reconoció el propio Consejero en la reunión.
La E-11 no es un invento vecinal. Salió de esa negociación. Lo que hicimos nosotros fue llegar preparados y comprobar que aguantaba.
La E-11: qué es, cuánto mide y qué había previsto en ella
| S-9 | E-9 | E-11 | |
|---|---|---|---|
| Código | ESo (PU) 89.134 | 89.103 | 89.105 |
| Superficie | 11.203,76 m² | 12.007,83 m² | 48.278,23 m² |
| Cota media | ≈252 m (248,0 a 255,3) | ≈257 m (251,8 a 263,9) | ≈270 m (263,1 a 279,6) |
| Isolínea 32,5 NEF | la atraviesa · 41,7 % dentro | no la toca · borde a ≈173 m | no la toca · borde a ≈320 m |
| Estado | zona consolidada | vacía | vacía |
| Medidas | ≈200 m de largo · hasta ≈80 m de ancho | ≈150 m de largo · hasta ≈135 m de ancho | ≈520 m de largo · hasta ≈125 m de ancho |
| Destino documentado | equipamiento social | ninguno | NINGUNO |
Cómo está medido: las cotas salen del MDT05 del Instituto Geográfico Nacional, promediando solo las celdas de 5 m cuyo centro cae dentro de la parcela. Las distancias a la isolínea, de la hoja G18 del PGOU, que es vectorial, y se miden desde el borde más próximo de cada parcela; la superficie que sale de esa medición coincide con la oficial con una desviación del 0,18 % al 0,70 %. Las medidas, sobre ortofoto, con la escala calibrada con la superficie oficial de cada parcela, que es el mismo método del mapa 4.
Un apunte sobre la E-9, ahora que se puede medir
La S-9 es la más baja de las tres: su cota mínima está casi cuatro metros por debajo de la de la E-9 y quince por debajo de la de la E-11. Y a la E-9 tampoco la toca la isolínea 32,5 NEF, que pasa a unos 173 metros.
Lo decimos porque conviene que se entienda bien: no dijimos que no a la E-9 por el ruido. Dijimos que no porque es una parcela útil, casi cuadrada, de unos 150 por 135 metros, es decir, justo el tipo de parcela que hace falta para un instituto o para las dotaciones que a Arcosur todavía le faltan. Cambiar un problema por otro no resuelve nada.
Para hacerse una idea de lo que es esa parcela
Espacio de sobra para las 400 viviendas y para todo lo que pedimos alrededor.
Lo que de verdad importa: en la E-11 no había nada previsto
Revisamos el inventario completo de las 21 parcelas de equipamiento docente del sector. Varias tienen destino conocido y documentado:
- E-7 (89.101): el CPI Arcosur, construido.
- E-15 (89.109): el futuro Centro de Salud, en tramitación.
- E-17 (89.111): vivienda autonómica de alquiler, así previsto en las Normas de la modificación n.º 2.
- E-23 (89.116): limitada a patios, pistas y aparcamiento por el ruido.
Ni proyecto, ni programa, ni presupuesto, ni plazo, ni mención en ningún documento de planeamiento que le asigne un uso concreto. Es la parcela docente más grande del sector después de la E-4, lleva años vacía y nadie había planificado nada en ella.
Y los números de equipamiento educativo lo confirman
Hay más pruebas de que en este sector sobra suelo educativo y estas parcelas son intercambiables.
Primera. Los dos colegios y el instituto que el Gobierno de Aragón proyecta en Arcosur van en parcelas muy distintas, repartidas por el barrio, y ninguna es la E-11.
Segunda, y es la definitiva. En el expediente municipal 0081399/2025, el que tramita el cambio de una parcela docente a sanitaria para el Centro de Salud, consta un informe del Departamento de Educación del Gobierno de Aragón de 4 de diciembre de 2025.
«Existen suficientes parcelas calificadas de equipamiento educativo, de dimensiones idóneas»… y la parcela afectada «es prescindible para el cumplimiento de los fines educativos».
Informe del Departamento de Educación del Gobierno de Aragón, 4 de diciembre de 2025, incorporado al expediente municipal 0081399/2025. Añade que prefiere seleccionar otras parcelas situadas en otras zonas del barrio para repartir mejor a la población escolar.
Tercera. La E-11 está junto a la Z-40, y el ruido del tráfico la inhabilita en la práctica para uso sanitario o educativo, salvo adoptando medidas extraordinarias de protección acústica. Para vivienda, la normativa es bastante menos restrictiva.
«Si el ruido de la Z-40 inhabilita la E-11 para un colegio o un centro de salud, ¿cómo pedís viviendas ahí?»
Porque la normativa no les exige lo mismo. A un centro de salud y a un colegio se les pide bastante más silencio que a una vivienda, y es razonable: en uno se opera y en el otro se estudia. En una casa, además, se puede cerrar la ventana; en un patio de recreo, no.
No es interpretación nuestra. El propio informe municipal del expediente 0081399/2025 lo dice al hablar del ruido del aeropuerto: la afección acústica «limita los usos sanitarios y educativos» en las parcelas que superan el umbral. No dice que limite la vivienda. Por eso el Centro de Salud tuvo que cambiar de parcela, y por eso la E-23 quedó reducida a patios y pistas.
Y hay una comprobación más sencilla todavía: mírese el plano. Las manzanas que hay justo al otro lado de la E-11 ya están construidas o en ejecución, y están a la misma distancia de la Z-40 que la parcela. A nadie le pareció que el ruido lo impidiera.
Una parcela enorme, vacía, sin ningún plan, cuyo uso teórico sobra en el sector según la propia Consejería de Educación, y cuyo ruido la hace peor para colegios y centros de salud pero admisible para vivienda. Con espacio de sobra para las 400 viviendas y para lo que pedimos alrededor.
Lo que pedimos para cada parcela
Para la E-11
- Que se use solo la parte necesaria, y que el resto se conserve como equipamiento.
- Que la promoción venga con zona ajardinada y área infantil.
- Que se amplíen las plazas de aparcamiento del barrio.
Para la S-9
Que se conserve como dotación: zona ajardinada con área infantil, complementada con gimnasio al aire libre.
Y no es un jardín suelto: la S-9 permite dar continuidad al corredor verde que arranca en el parque Libro de la Selva y debe llegar al futuro gran parque central. Cosida a ese recorrido, pasa a ser un tramo de algo mayor.
Lo que pasó en septiembre, día a día
Es decir: el traslado estaba aceptado y en marcha, por instrucción del Consejero.
Nosotros pedimos que las viviendas se hagan, en una parcela más grande, más alta, más seca, con menos ruido y sin ningún plan previo. Otra entidad pidió que se queden donde el propio Plan Parcial pone problemas. Y el procedimiento quedó suspendido.
No vamos a valorar quién pide qué ni por qué. Cada cual responde de lo suyo. Nos limitamos a poner hechos y fechas, como llevamos haciendo desde julio.
El criterio que nos anunciaron el 17 nos parece el correcto. En los dos apartados estamos tranquilos.
En qué punto estamos
Lo que seguimos pidiendo
- Que se confirme el traslado de la vivienda a la E-11.
- Que la S-9 quede como dotación: zona ajardinada con área infantil y gimnasio al aire libre, dando continuidad al corredor verde.
- Que en la E-11 se use solo lo necesario, con zona verde, área infantil y aparcamiento.
- Que se publique el informe del Servicio de Ingeniería sobre el agua y el ruido que el propio Ayuntamiento acordó solicitar.
- Que, antes de cualquier decisión sobre el uso de la S-9, se hagan los estudios hidrológicos de detalle que pide el autor del Estudio de Riesgos Naturales del propio Plan General, para zonificar con precisión el peligro de inundación.
Fuentes
Todo lo que sostiene este artículo, con su enlace. Los dos expedientes municipales no tienen dirección pública, así que se citan con su número para que cualquiera pueda pedirlos.
- ◆Normas del Plan Parcial del SUZ 89/3, artículo 5.4: condiciones acústicas, Modificación n.º 2 (2014). Ver el artículo (PDF) en nuestra web · Normas del Plan Parcial de 2002 zaragoza.es
- ◆Plano de calificación del PGOU, hoja G18 (Texto Refundido 2024), donde está dibujada la isolínea 32,5 NEF. Ver la hoja suelta (PDF) en nuestra web · Tomo 11 completo, la hoja G18 es la página 55 zaragoza.es
- ◆Informe del catedrático José Luis Simón Gómez, del Departamento de Ciencias de la Tierra de la Universidad de Zaragoza, 6 de agosto de 2026. Leer el informe (PDF, 5 páginas) en nuestra web
- ◆Estudio de Riesgos Naturales de 1998, el que él mismo redactó, incorporado como Anejo 3 a la Memoria del Plan General. Ver el anejo (PDF) zaragoza.es
- ◆Expediente municipal 0081399/2025: informe del Servicio
Técnico de Planeamiento de 9-01-2026 e informe del Departamento de Educación de 4-12-2025.
expediente municipal
No tiene dirección pública: se pide al Ayuntamiento citando su número. - ◆Informe del Servicio de Ingeniería de Desarrollo Urbano de
7-11-2025, dentro del expediente 0058484/2025, el de la cesión.
expediente municipal
Tampoco tiene dirección pública: mismo procedimiento. - ◆Inventario de equipamientos del sector 89/3, parcela a parcela y con su superficie. Ver la lámina en nuestra web
Una última cosa
Todo esto está en documentos: escritos con número de registro, informes firmados, correos de la Administración y expedientes municipales. Los citamos con su fecha y seguiremos publicándolos, incluidos los que no nos convienen. Cuando preguntamos al catedrático por el riesgo de socavones y nos lo descartó, lo publicamos igual.
Queremos esas viviendas. Las queremos ya y bien hechas. Y queremos que el barrio conserve el poco suelo que tiene reservado para lo que le falta.
Nunca ha sido una cosa contra la otra.
Hasta hoy hemos reunido 1.667 apoyos de vecinas y vecinos del barrio.
Seguimos buscándolos de dos maneras. Firmando, que es lo que da peso a lo que ponemos delante de la Administración. Y asociándose, que es lo que permite sostener esto en el tiempo. A quien se asocia le contamos por dentro cada movimiento y cada novedad según van ocurriendo, sin esperar a que salgan publicados.
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